Вот и получено долгожданное разрешение на перепланировку! Теперь можно смело начинать делать ремонт новой квартиры. Еще недавно мечта была лишь кипой бумаг, расчетов и чертежей, а сегодня ее, наконец, можно воплощать в жизнь. Казалось бы, самое сложное уже позади, однако специалисты иного мнения: все только начинается, и свидетельство тому — заранее составленная смета, в которой отражена приблизительная стоимость ремонта квартиры «под ключ». Кроме того, если рабочие выполнят заказ некачественно, то эта цена может возрасти многократно в связи с необходимостью все переделывать.
Прежде чем вести речь о тонкостях, стоит все-таки пару слов сказать о процессе получения разрешения на перепланировку. Это процедура далеко не простая, она требует много времени и сил, однако игнорировать все эти формальности не следует. Пренебрежительное отношение к закону, неважно, делаете ли вы ремонт офиса или жилого помещения, может грозить серьезными неприятностями для незадачливых владельцев обновленных квадратных метров. Главным пунктом в списке проблем будут вовсе не конфликты с соседями и балансодержателями, не судебные иски, поданные контролирующими или надзорными органами, а утрата права распоряжаться собственностью.
Началом процесса получения разрешения на перепланировку считается техническое обследование квартиры, которое должно осуществляться специалистом, а именно — инженером строительства. Итог обследования — выдача технического заключения о состоянии несущих стен и конструкций здания. На основе этого документа, а также с учетом пожеланий хозяина квартиры инженер-проектировщик должен сделать проект, в соответствии с которым должно осуществляться переустройство жилья.
Далее следует длительный этап получения экспертных заключений и справок. И лишь только после всего этого, когда представленная документация пройдет необходимое согласование в районной управе либо в префектуре, хозяин получит разрешение на перепланировку.
Теперь, пожалуй, можно перейти к интересующему нас вопросу. Выполнение переустройства часто связано с необходимостью резки новых проемов. Это действие вполне заурядное, поэтому часто хозяин дома не уделяет этому моменту должного внимания. Вроде как считается, что разрушить — это гораздо более простое действие, нежели построить. Но не тут-то было! Контроль работы здесь крайне необходим, поэтому не стоит расслабляться, говоря, что вы и так уже измучены всей этой бумажной волокитой. Попробуем рассмотреть данную ситуацию как можно подробнее.
Проем планируется еще на стадии разработки дизайн-проекта, а значит, данные о его параметрах должны быть занесены в проектную документацию. Речь идет вовсе не об одних только размерах отверстия в стене, но и способах укрепления (особенно, если вопрос затрагивает изменение несущей стены). В соответствии с существующими нормами в проекте должен быть расчет металлоконструкции, схема укрепления, классификация металла, который должен быть использован, а также порядок выполнения работ.
Очень важно тщательно выбрать компанию, которой можно доверить реализацию проекта. Она должна соответствовать целому ряду требований, но об этом чуть позже. Сначала хотелось бы предупредить, что излишняя экономия в этом деле неуместна.
На сегодняшний день существует много различных фирм, которые готовы выполнить работу за небольшие деньги. На самом деле такая услуга просто никак не может быть дешевой. Это обуславливается, в частности, быстрым износом дорогостоящей спецтехники, необходимой для резки проемов. Своеобразный ориентир — сумма в 1000 условных единиц. Если какая-то контора оценивает свои услуги раза в три, а то и в пять дешевле, то лучше перебороть соблазн и найти другую организацию, с которой можно иметь дело. Резка проемов — такое дело, которое можно осуществить один раз, то есть переделать что-то будет невозможно. Излишняя экономия превратится в серьезные финансовые потери.
Свое знакомство с подрядчиком-исполнителем строительно-монтажных работ логично начинать с требования предъявить лицензию и представить технические характеристики используемой техники. Разумно также включать в договор описание используемого оборудования. Так клиент сможет защитить себя от возможного недопонимания в дальнейшем. Дело в том, что в данном случае нельзя применять перфораторы, кувалды и отбойные молотки, чем, собственно, грешат многие подрядчики. Если использовать вибрационный и ударный инструмент, стена начнет «дрожать». Вследствие этого железобетон может утратить свои свойства, потерять связь с арматурой, в нем могут образоваться трещины. В результате это может привести к печальным последствиям: уменьшению общей жесткости здания и снижению пожароустойчивости стен. С уверенностью можно утверждать, что исполнитель обязательно избежит ответственности за некачественно проведенную работу. Зато экономный заказчик, скорее всего, будет самостоятельно исправлять чужие ошибки за свой счет. Хорошо еще, если поврежденную стену еще можно будет восстановить. И, кстати, о задуманной перепланировке, возможно, придется забыть, и уже навсегда.
Таким образом, единственный правильный выход — применение специальной режущей техники с последующим усилением стены при помощи металлоконструкций. Цена производимой работы напрямую зависит от типа и толщины стены, а также, конечно, от размеров проема. Нелишним будет также получить представление о технологии выполнения работы.
Самые тонкие стены — в панельных домах, их толщина составляет 14–18 сантиметров. По сути, панельный дом — это гигантский конструктор, в котором каждая плита удерживается на предыдущей посредством собственного веса. Чтобы сделать проем в ней, необходимо осуществить три реза.
Гораздо дороже обойдутся работы, если потребуется организовать проем в монолитном доме. В таких строениях толщина стен составляет 20–22 сантиметра. Это значит, что для выполнения задуманного потребуется значительно больше манипуляций с оборудованием, что влияет на амортизацию техники. В монолитных стенах проемы делаются с помощью четырех резов. Оба случая предполагают усиление конструкции посредством уголков и швеллеров, а также других закладных деталей с последующим замоноличиванием. Так как используется режущая техника, грани проема получаются ровными, чего довольно сложно добиться в случаях применения кувалды и т. п. Таким образом, усилить стену не составит труда. Проемы, сделанные при помощи запрещенного оборудования, не подлежат усилению!
Самые толстые стены — в кирпичных домах, их толщина составляет 48–60 сантиметров. В данном случае необходимо выполнять усиление ригельной балки, под которой и будет находиться проем. Следует отметить, что чем ниже квартира, тем меньшее количество проемов можно сделать. Более того, их размеры также будут меньше, нежели в квартирах на последних этажах. Часто в таких апартаментах реализовать дизайн проект становится невозможным или экономически невыгодным, так как требуется слишком серьезное усиление.
Итак, работы выполнены, заказчик доволен новой организацией пространства квартиры. Теперь можно переходить к заключительному этапу данного вида строительно-монтажных работ. Специалист, разрабатывавший проектную документацию, и исполнитель должны составить акт на скрытые работы. Часто об этом забывают, и зря. Даже если были соблюдены все технологии и нормы, отсутствие этого акта может привести к неприятностям. Важно помнить, что логическое завершение перепланировки — это сбор комиссии, в которую входят: хозяин жилья, представители жилищной инспекции, проектной и строительной организаций, балансодержателя (это может быть техник ТСЖ, главный инженер либо сотрудник дирекции заказчика). Члены комиссии подписывают акт о сдаче объекта, и это означает, что объект снят с контроля, а необходимые изменения могут быть внесены в поэтажный план ТБТИ. Чтобы этот акт был подписан, комиссии необходимо удостовериться, что реконструкция произведена в соответствии с проектом и с соблюдением СНиП. Может возникнуть вопрос, а проведено ли усиление проема с помощью металлоконструкций, если все уже скрыто за дорогой отделкой, которую отдирать никто не собирается. Новенькие обои обдирать не придется, если есть акт на скрытые работы. Следует знать, что подобный документ может понадобиться в двух случаях: при выполнении проема и при организации гидроизоляции. Данный акт подготавливается в трех экземплярах (для подрядчика, заказчика и инженера-проектировщика). Его можно назвать некой охранной грамотой: для строителей акт есть подтверждение принятия работ, а для заказчика — гарантия, что в случае чего он не окажется крайним. Однако этот акт будет действителен только в случае наличия разрешения на перепланировку. Кстати, районные префектуры и управы не вправе требовать этот акт, так как он не входит в перечень документов по согласованию.