С чего начать ремонт?

Рано или поздно, дома или на работе ремонт приходится переживать каждому. Мало кому этот процесс нравится и приносит «приятные хлопоты», но получить желаемый результат надеются все. Поэтому, прежде чем браться за дело, необходимо хорошо себе представить чего вы хотели бы добиться на выходе и кому поручить воплощение своей мечты.

Сегодня на слуху «евроремонт», « VIP -ремонт», ремонт класса «люкс», «эконом» и т.п.

Первый этап

К сожалению это не более чем слова, документально не подкрепленные техническими нормами и требованиями. На первом этапе желательно разобраться что включает в себя понятие – ремонт? Для того чтобы правильно поставить задачу исполнителям, хорошо бы представлять какие виды ремонта официально приняты.

  1. Косметический ремонт – комплекс ремонтно-строительных работ по поддержанию эксплуатационных качеств здания и помещений путем восстановления защитных покрытий и устранения небольших повреждений. Работы связаны с изменением существующего облика эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.
    1. Простой косметический ремонт – восстановление прежнего состояния помещения без работ по замене видов отделки. Переклейка обоев, перекраска стен и потолков, окраска окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовка и покрытие полов лаком.
    2. Косметический ремонт с заменой отделочных материалов – восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на набрызговые покрытия, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов, замена линолеума, ковролина.
  2. Капитальный ремонт – комплекс ремонтно-строительных работ в целях усиления или восстановления с целесообразным улучшением эксплуатационных показателей и повышением надежности элементов здания и помещений. Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.
    1. Простой капитальный ремонт. К работам раздела 1 добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.
    2. Сложный капитальный ремонт. К работам п.2.1. добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки пилястры, ниши, колонны и т.д.
  3. Реконструкция зданий и помещений – комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с переустройством зданий и помещений в целях повышения вместимости, комфортности и т.д. Реконструкция предполагает разборку отдельных частей, сооружений и строительство новых. Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы п.2.2., связанные с заменой несущих конструкций помещений: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д.

Комплексные варианты:

  • ремонт с перепланировкой;
  • ремонт с перепланировкой и дизайном помещения;
  • ремонт с дизайном помещения.

Отделка помещений – вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации – "без отделки". По своей сути относится к "Строительным работам. Внутренняя отделка". Совмещает в себя все предыдущие три вида работ, в том числе реконструкцию, т.к. зачастую заменяются все, только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы.

Согласно маркетинга проведенного компанией «ТРИКОЛОР» средняя стоимость услуг, без учета стоимости материалов, по видам ремонта в Москве составляет:

Стоимость услуг по видам ремонта

Вид ремонтаЦена/кв.м, руб.
Косметический ремонт1800-4500
Простой косметический ремонт1800-2500
Косметич. ремонт с заменой отделочных материалов3500-4500
Капитальный ремонт7000-11000
Простой капитальный ремонт7000-8500
Сложный капитальный ремонт9000-11000
Реконструкция зданий и помещений10500-12500
Ремонт с дизайном помещения*9000-11000

*для помещений площадью не менее 100 квадратных метров

Стоимость «черновых» материалов (штукатурных, шпатлевочных смесей, грунтовок, клеев и т.п.) с учетом их доставки и подъема в помещение составляет около 50% от стоимости работ. «Нижний порог» стоимости «чистовых» отделочных материалов (паркета, плитки, обоев, и т.п) электротехнического и сантехнического оборудования, дверей, окон и т.п. может составлять также около 50% от стоимости работ. «Верхний порог» строго индивидуален. По опыту: в элитных новостройках хозяева в среднем тратят суммы равные 100-150% стоимости работ.

Пути снижения стоимости

Взвесив свои финансовые возможности теперь не сложно представить какой вид ремонта вы можете себе позволить. Если уж очень хочется, а финансовые возможности не позволяют, то есть ряд путей снижения стоимости работ.

1 путь – снижение требований по выравниванию стен. Например: технология подготовки стен под оклейку обоями существенно проще и дешевле подготовки под окрашивание. Оштукатуривание может выполняться: простое, улучшенное и высококачественное (разница в отклонениях от вертикали и по горизонтали (мм на 1 м): пр-3мм, ул-2мм, вс-1мм). Во всех ли комнатах требуется высококачественное оштукатуривание, если визуально разницу по сравнению с улучшенным может заметить только специалист? Требуется ли улучшенное оштукатуривание в «темной комнате»? Дифференцированный подход позволяет сэкономить до 35 % на работах и до 20% на стоимости материалов.

2 путь – замена материала покрытия полов. Например: вместо штучного паркета произвести укладку паркетной доски. Изменение типа напольного покрытия ведет к изменению технологии подготовительных работ и перечня применяемых черновых материалов. В приведенном случае экономия может быть более чем 50% стоимости работ и 25% стоимости материалов.

3 путь – изменение технологий выполнения работ при выравнивании и устройстве потолков. Например, при значительных отклонениях потолков от горизонтали устройство подшивного или натяжного потолка позволит сократить затраты на 15-20%.

Существует еще ряд путей снижения затрат, но главное нужно помнить: нельзя экономить на качестве применяемого материала и уровне квалификации производителей работ. И в первом и во втором случае все ваши деньги могут быть «выброшены на ветер», а переделка обойдется существенно дороже первоначально затраченных средств. Технологии проведения отделочных работ, технические требования и порядок контроля качества изложены в строительных нормах и правилах СНиП 3.04.01-87 (изоляционные и отделочные покрытия). В этом документе нет упоминания о «евро», « VIP » и т.п. По определенным показателям заложенные в СНиП требования жестче европейских. И это на сегодняшний день практически единственный регламентирующий отделочные работы документ. И если Вы остановились на определенных видах отделочных работ, то имеете право потребовать от строителей их выполнения по критериям этого документа.

Второй этап – создание дизайн-проекта

После того как вид ремонта в целом определен, главная задача состоит в том, чтобы покончании работ помещение полностью соответствовало вашим внутренним представлениям и было комфортным для проживания. С этой задачей справиться не просто. У Вас и у исполнителей работ об одних и тех же вещах могут быть совершенно разные представления. Особенно в помещениях со свободной планировкой без помощи профессионалов не обойтись.

После того как Вы определились с видом ремонта, второй этап – это создание архитектурного дизайн-проекта помещения (квартиры). Выбор организаций и частных лиц практикующих в этой области велик, разброс цен существенен. Главное правило – все что исполнено на бумаге, возможно воплотить на реальном объекте . Поэтому если Вы решили обратиться к частному специалисту, то обязательное требование к нему – высшее архитектурное или строительное образование, практический опыт работы в области отделочных работ. Если отдали предпочтение организации, то обязательно имеющей строительную либо архитектурную лицензию. Частенько, в строительные компании, обращаются люди с «веселенькими картинками», ничего общего не имеющие с архитектурным дизайн-проектом помещения. 

Выбор дизайнера

Если дизайнер – частное лицо, необходимо решить вопрос об авторском сопровождении проекта в ходе выполнения работ. В этом случае все вопросы строителей будут к нему, а не к Вам. Да и Заказчику будет с кого спросить, если претензии строителей обоснованы. Однако вероятность достижения желаемого результата невысока, т. к. в случае неудачи дизайнер будет винить рабочих, рабочие дизайнера.

Если Вы обратились в архитектурно-дизайнерское бюро, шансы получить качественный проект существенно возрастают. Однако не факт, что Вам также повезет со строителями. Далеко не все дизайнерские бюро ведут авторское сопровождение. В редких случаях имеют свое производство. Они могут порекомендовать организацию или бригаду для выполнения работ, но нести ответственность за конечный результат не будут. За аналогичные услуги Вам придется заплатить примерно в 2-2,5 раза больше чем в случае с частным специалистом.

Строительных организаций имеющих в штате архитекторов-дизайнеров не много. «Масштабность полета мысли», обычно несколько ниже чем у специализированных бюро. Это связано с тем, что дизайнеры ограничены рамками производственного процесса и применяемых в организации технологий. Но они уж точно не станут в проекте закладывать конструкции и технологии, которые не смогут реализовать на объекте. Не будут проектировать снос капитальных стен, ослабление несущих конструкций и т.п.(если это невозможно или сложно юридически согласовать), так как за это могут лишиться лицензии. Уровень дизайн-проекта обычно напрямую связан с уровнем возможностей исполнителей работ. Зато Вы с высокой долей вероятности получите в натуральном виде то, что было изображено на бумаге. Цены на дизайн-проекты в строительных компаниях обычно значительно ниже, чем в архитектурно-дизайнерских организациях, т. к. строители зарабатывают на производстве работ, а не на исполнении документации.

Личное мнение автора – подбор мебели хорошо бы произвести еще до начала проектирования. В этом случае стены можно было бы проектировать под понравившуюся новую или полюбившуюся старую обстановку. Стиль мебели и ее размеры существенно могут повлиять на стилевое решение всего интерьера. Неплохо было бы подобрать инженерное оборудование, видеосистему и т. п.

Третий этап – выбор подрядчика, начало работ

После того как уяснили какой ремонт Вы можете себе позволить, подобрали исполнителя дизайн-проекта и получили наконец воплощение своей мечты на бумаге, юридически согласовали или приступили к согласованию перепланировки помещения, самое время переходить к подбору строительной организации (или бригады) и составлению сметы на ремонтно-отделочные работы.

Сегодня в Москве на рынке ремонтных и отделочных услуг работают тысячи организаций и бригад. Как выбрать нужную, надежную? Прежде всего, по рекомендации родственников и знакомых, которые уже имеют соответствующий опыт. Желательно, чтобы опыт был подкреплен 10-12месячным послеремонтным периодом (сразу все может быть приятно и красиво, а через полгода прийти в полную негодность).

Идеальный вариант – крупная бригада отделочников , в которой имеются рабочие всех специализаций (штукатуры, маляры, плиточники,электрики,сантехники и т.п.). Либо рабочие, владеющие 1-2 специализациями, т.к. специалистов одинаково хорошо выполняющих например и малярные, и электротехнические, и сантехнические работы в одном лице – не бывает . Представьте себе, что в Вашей квартире маляр производил разводку электрики и выполнял сантехнические работы. Будите ли Вы после этого спокойно в ней себя чувствовать? Бригада за это время не должна обновить хотя бы половину своего состава и значительно понизить уровень своего технического оснащения. Задача стоящая перед бригадой должна быть ей по силам. Особенно при проведении сложной инженерии требуется исключить эксперименты когда «глаза боятся, а руки работают» Бригада не должна проживать в ремонтируемом помещении. Цена работ и материалов оговаривается окончательная и предоплата нежелательна. В этом случае стоимость работ возможно снизить на 30-35% по сравнению со стоимостью услуг строительных организаций. В случае если с бригадой не повезло, минимальный убыток – стоимость испорченного материала, его демонтажа и вывоза. Страшнее всего «троянский конь» – когда ремонт закончен и «переселение» произошло, Вы успели обжиться на новом месте и тут стали проявляться последствия нарушения технологий выполнения работ или завоза некачественных материалов. В некоторых случаях требуется полная переделка всех работ. А претензии, может оказаться, предъявить некому.

Этих проблем конечно можно избежать. Множество организаций и частных лиц предлагает свои услуги по техническому надзору за проведением работ. Мы не станем брать под сомнение их компетентность. Они наверняка могут уберечь от многих промахов во время работ, но эффективность технического надзора будет близка к 100% только в том случае, если:

  • лицо, осуществляющее надзор непрерывно находится на объекте во время всего процесса работ (например: стоит не уследить и рабочие выполнят оштукатуривание хотя бы одной стены без ее огрунтовывания, и весь ремонт насмарку);
  • лицо, осуществляющее технический надзор компетентно во всех технологиях (особенно электротехнические, сантехнические, паркетные работы);
  • технический надзор способен не допустить поступления на объект некондиционного, контрофактного или материала с просроченными сроками применения.

Технический надзор обычно включает в себя выполнение следующих функций:

  • паспортизацию ремонтируемого помещения (до начала проведения работ);
  • экспертизу проектно-сметной документации;
  • контроль технологии и качества выполняемых работ в соответствии со Строительными Нормами и Правилами (СНиП);
  • приемку выполненных работ, в т.ч. по актам скрытых работ;
  • контроль поставок материалов;
  • контроль за соблюдением сроков выполнения работ;

И если уж заказывать технический надзор, то хорошо бы, чтобы в организации предоставляющей такие услуги имелись специалисты по всем видам работ и прежде всего по электротехническим, сантехническим и паркетным работам. Не только специализированные, но и некоторые строительные организации (в т.ч. «ТРИКОЛОР») оказывают технический надзор и у них есть необходимые для этого специалисты. Однако технадзор удовольствие не бесплатное и сопоставимо со стоимостью дизайн-проекта. Таким образом, общая цена ремонта моет оказаться сопоставимой со стоимостью услуг строительной компании.

Какой организации отдать предпочтение?

Но как подобрать надежную, порядочную строительную организацию? Конечно же по рекомендации друзей и знакомых. Если такой опыт у рекомендателей был положительным, тем не менее, еще рано расслабляться. Необходимо настоять, чтобы у Вас работал прораб и большинство специалистов хорошо зарекомендовавших себя в тот период. Если ни прораб, ни рабочие в данной строительной компании больше не работают, стоит посмотреть (до подписания договорных обязательств) качество выполнения и организацию работ на объекте прораба, которого планируется назначить к Вам.

Наиболее распространенный случай, когда никто ни кого Вам не порекомендовал. Ремонт это тяжелая, нервная, не располагающая к приятным эмоциям работа, в которую хочет он того или не хочет, любой Заказчик вынужден будет «окунуться с головой». Даже после того как ремонт счастливо завершается, мало кому хочется брать на себя груз ответственности и поручяться за исполнителей. Как выбрать в широком море предложений нужную компанию и не допустить ошибку?

В этом случае единого рецепта не существует. Каждому приходиться руководствоваться интуицией, здравым смыслом и бюджетом, который может себе позволить. Однако имеется ряд косвенных признаков, по которым можно определить надежность организации, специализирующейся на ремонтах:

Желательно, чтобы организация была крупная, т. е. спектр специализаций рабочих представлен полно. Отделочные работы, на небольших объемах (квартиры, офисы), как бизнес – низкорентабельны. Объекты, обычно, разбросаны по всему городу. Требуется содержать значительную управленческую структуру, чтобы добиться высоких показателей управления одновременно на всех находящихся в производстве объектах. Поэтому компании занимающиеся отделкой квартир и офисов численностью около 100 человек можно считать уже крупными.

Простая логика подсказывает, предпочтение лучше отдать компании способной предоставить полный пакет услуг (дизайн-проект, согласование перепланировки, поставку черновых материалов, подбор отделочных материалов, оборудования, мебели). В этом случае Вы избежите препирательств и перекладывания вины друг на друга различными производителями работ и поставщиками. Как правило, чем шире спектр услуг предоставляемых строительной компанией, тем выше и ее рейтинг.

Рейтинг организации, как правило, подтверждает и уровень рекламы (т. е. размещение не в одном, а в нескольких различных печатных изданиях, размер рекламного модуля, его привлекательность и т.п.), наличие сайта и его информативность, наличие иной информационно – печатной продукции.

Косвенно об уровне организации можно судить и по компетентности специалистов, с которыми Вы беседовали по телефону.

Не могут не смущать заведомо низкие или неоправданно высокие цены на оказываемые услуги. Средняя рыночная цена каждого вида ремонта давно уже сложилась. Все компании ревностно следят за коньюктурой рынка. И если Вам поступают предложения, значительно отличающиеся от других, следует насторожиться. Либо Вы гарантированно получите дешевую и низкокваллифицированную рабочую силу ( как правило, гастарбайтеров поселившихся в Вашей квартире), либо экономия будет на качестве материалов. Если ни то и не другое, то подрядчик наверняка «доберет свое» в процессе ремонта, когда окажется, что половину работ и материалов в смету не включалось, а ремонт продолжать необходимо. Стоит насторожиться, если предлагаются значительно превышающие законодательные, сроки гарантийных обязательств. А собираются их исполнять вообще? И т.д. и т.п.

После того, как предварительный отбор компаний (3-4 организации) по телефону произведен, необходимо вызвать их инженеров-сметчиков на свой объект для обмеров и последующего составления сметной документации. Обязательно в разное время. Эта услуга, как правило, бесплатная (со сметой обычно предлагают ознакомиться в офисе). Главное, у Вас появится возможность сравнить не только общую стоимость работ, но то насколько полно составлена сметная документация, все ли материалы включены (не потребуется ли потом доплата сверх сумм указанных в сметах). Это сделать несложно даже не специалисту, если есть возможность оценить документацию от нескольких организаций. Важно внимательно ознакомиться с текстом Договора подряда, при необходимости проконсультироваться с юристом.

Не менее важно знакомство с офисом. Вам обязательно должны предоставить портфолио с фотографиями уже сданных объектов. Ознакомьтесь с лицензией и перечнем работ разрешенных организации к выполнению. Обратите внимание, на сколько основательно обустроено помещение офиса (нет ли ощущения, что из этого офиса со дня на день собираются переезжать). И для того, чтобы принять окончательное решение попросите показать объекты, которые находятся в производстве у прораба, планируемого на Ваш объект. Это не всегда возможно, т.к. на окончательном этапе без согласия Заказчика этого делать нельзя. Но и посещение объектов на промежуточном этапе уже может дать представление об организации работ и качестве их выполнения. А главное Вы увидите мастеров и их работу еще до того, как он «закипит» в Вашей квартире. Желательно чтобы рабочие были местными жителями. Используя труд приезжих, компании обычно экономят, к сожалению не всегда оправданно. Сравните свои впечатления о каждой организации. Не торопитесь. Вы Заказчик, Вы платите собственные деньги и у Вас есть право выбора. От того, на сколько он будет правильным, зависит на сколько комфортно в приобретенной квартире будет житься Вам, Вашим детям, а может быть и внукам. Капитальный ремонт и отделочные работы в новостройке должны выполняться один раз, дорого и правильно. Тогда косметические ремонты будут проходить редко и обходиться дешево.

И так, анализ проведен, выбор сделан, ремонт начался! Но это уже другая история. И не менее захватывающая…